Crédito imobiliário entra em nova fase e exige adaptação do setor para os próximos anos
3º Seminário de Crédito Imobiliário, promovido pelo Sinduscon-RS, reuniu especialistas, instituições financeiras e empresas para discutir o futuro do financiamento e as transformações no mercado
“O crédito imobiliário voltou a crescer em 2026, o que representa uma sinalização positiva para o mercado, mas o custo do capital permanece elevado e interfere diretamente na estruturação dos projetos e nas decisões de investimento das empresas. A poupança foi, por décadas, uma das principais bases do financiamento imobiliário no Brasil. Mas esse modelo, sozinho, já não é suficiente para sustentar o próximo ciclo de crescimento do setor”. A afirmação do presidente do Sinduscon-RS, Rafael Garcia, sintetizou o principal desafio colocado em debate durante o 3º Seminário de Crédito Imobiliário, realizado nesta terça-feira (29/09), no Teatro do Sinduscon-RS. Promovido pela entidade, o encontro reuniu representantes do mercado financeiro, especialistas, incorporadoras e empresas para analisar o cenário do crédito imobiliário e as alternativas de financiamento para os próximos ciclos do setor.
Para os especialistas que se apresentaram no evento, ficou evidente que o financiamento imobiliário brasileiro passa por uma transformação estrutural. A partir de janeiro de 2027, um novo modelo de funding deverá alterar gradualmente a forma de captação de recursos destinados à habitação, reduzindo a dependência da poupança tradicional e estimulando fontes alternativas no mercado de capitais. A transição, entretanto, ocorre em um ambiente ainda marcado por taxas de juros elevadas. A ampliação das alternativas de funding depende de uma trajetória de redução dos juros que ainda não se concretizou, o que mantém elevado o custo de captação e exige maior capacidade de estruturação financeira por parte das empresas.
Outro recado deixado aos mais de 100 participantes do evento é que o setor terá de combinar diferentes fontes de recursos e, ao mesmo tempo, rever modelos de negócio. A modernização dos processos aparece como uma das respostas necessárias para enfrentar outro dos grandes problemas apontados durante o evento: a escassez de mão de obra e a baixa produtividade.
Cenário econômico e novas demandas do mercado imobiliário
O primeiro painel, “Panorama Nacional e Regional: Perspectivas e Desafios”, com mediação de Fernanda Charneski, sócia da Arquitetura do Negócio, trouxe uma leitura ampla do ambiente econômico e das transformações que estão redesenhando o mercado imobiliário.
A apresentação de Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da FGV/IBRE, mostrou que o setor enfrenta simultaneamente juros elevados, pressão de custos, escassez de mão de obra e baixa produtividade. Ao mesmo tempo, mudanças demográficas começam a alterar o perfil da demanda por moradia.
Entre os dados apresentados, chamou atenção a diferença entre a produtividade média da economia brasileira, que cresceu 19% no período de 1995 a 2025, e a da construção, que recuou 20%. A especialista também destacou o envelhecimento da população, a redução do tamanho dos domicílios e o crescimento do aluguel como fatores que deverão influenciar produtos, modelos de negócio e estratégias das empresas.
Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip, apresentou um panorama da evolução do crédito imobiliário e destacou a transição das fontes de financiamento. Segundo Pontual, o crescimento das concessões em 2026 vem sendo impulsionado principalmente pelo FGTS e pelas operações com recursos livres, enquanto a poupança deixa de ser a única base de funding do sistema.
Para os próximos anos, a tendência é de maior participação de instrumentos como LCIs, CRIs e outras estruturas do mercado de capitais. Pontual também abordou o novo modelo de financiamento previsto para 2027, que deverá ampliar gradualmente o uso de funding privado e exigir adaptação de incorporadoras, instituições financeiras e investidores, mas que também depende fortemente da redução da taxa de juros.
Banrisul e Caixa mostram força do crédito bancário
O presidente do Banrisul, Fernando Lemos, destacou em sua fala que, para a construção de um ambiente favorável às atividades econômicas no País, é necessário o resgate da governança nas diferentes esferas — Executivo, Legislativo e Judiciário —, com cada uma assumindo seu papel e contribuindo para a recuperação da credibilidade junto à sociedade.
O superintendente executivo de Habitação da Caixa Econômica Federal, Tiago Helgueira Nenê, apresentou a evolução do crédito imobiliário destinado às pessoas jurídicas e a dimensão das operações voltadas à produção habitacional.
Até agosto de 2026, a Caixa registrou R$ 47,4 bilhões em crédito imobiliário para pessoas jurídicas no país e R$ 2,1 bilhões no Rio Grande do Sul. Na modalidade SBPE e Recursos Livres, os valores chegaram a R$ 24,8 bilhões no Brasil e R$ 831,1 milhões no Estado.
Nenê também destacou a Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, que tem atendido principalmente uma grande parcela da classe média, e apontou possibilidades de ampliar a atuação em segmentos ainda pouco explorados, como o retrofit. A avaliação apresentada foi de que o setor precisa olhar para diferentes possibilidades de negócios e modelos de atuação.
Mercado de capitais amplia alternativas para o funding
O segundo painel, “Funding na Prática: Cases Reais de Estruturação”, com mediação de Gustavo Kosnitzer, fundador e CEO da GK Capital, apresentou experiências concretas de empresas e agentes especializados na utilização de novas fontes de recursos.
O mercado de capitais na prática
Luciano Corrêa, diretor-presidente da CFL Empreendimentos, apresentou sua experiência na combinação entre financiamento bancário à produção e operações estruturadas no mercado de capitais. Com 33 anos de atuação, mais de 2,4 milhões de metros quadrados construídos e mais de 60 empreendimentos entregues, a empresa mostrou como os instrumentos de mercado passaram a integrar sua estratégia de funding diante das mudanças na disponibilidade de recursos tradicionais.
Um dos casos apresentados foi uma operação de CRI que passou de R$ 160 milhões para R$ 200 milhões, após o exercício integral do lote adicional. Com prazo de 4,5 anos, a emissão teve participação de 1.282 pessoas físicas, responsáveis por R$ 189,8 milhões, além de R$ 10,2 milhões de um investidor institucional.
Luís Felipe Carchedi, diretor-geral da OXY Companhia Hipotecária, apresentou um cenário de transformação das fontes de recursos para a construção civil, marcado pela redução da participação dos bancos no financiamento à produção e pelo avanço do mercado de capitais.
O desafio é especialmente relevante para pequenas e médias construtoras e incorporadoras, que representam parcela significativa do setor e precisam de estruturas de crédito compatíveis com o porte e o cronograma de seus empreendimentos.
Entre os exemplos apresentados estiveram operações estruturadas para empreendimentos residenciais de pequeno e médio porte, com financiamentos entre R$ 3 milhões e R$ 8 milhões e liberação dos recursos de acordo com a evolução física das obras. Entre 2024 e 2026, a companhia informou ter liberado mais de R$ 150 milhões, envolvendo mais de 70 obras entregues ou em andamento.
Lucas Braga Eichenberg, sócio do escritório Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados, destacou que a incorporação imobiliária é uma atividade intensiva em capital, com necessidade elevada de recursos concentrada em um período curto, enquanto o retorno ocorre em prazo mais longo. Esse descasamento é justamente o intervalo que as estruturas de funding precisam atravessar.
O advogado apresentou os quatro pilares do financiamento imobiliário — valores elevados, prazo longo, garantias e endereçamento da inflação — e as diferenças entre o SFH, baseado principalmente em poupança e FGTS, e o SFI, integrado ao mercado de capitais.
Segundo ele, a securitização permite transformar créditos imobiliários em títulos acessíveis aos investidores. Eichenberg ressaltou que a escolha do funding não deve considerar apenas a taxa, mas também o momento de liberação dos recursos, garantias, prazos, condições de pagamento e repasse aos compradores.
Entre os instrumentos apresentados estão CRI, Mini CRI, debêntures, notas comerciais e fundos imobiliários, que podem financiar obras e loteamentos, antecipar recebíveis e viabilizar a aquisição de terrenos.
O 3º Seminário de Crédito Imobiliário contou com o patrocínio master de Banrisul, Sulgás, Renner, Gerdau e Gerapro – Grupos Geradores e com o patrocínio prata da Caixa. Patrocinaram também o evento a CRZ, GK Capital e Província. O apoio foi do Sistema FIERGS.
Apresentações
EICHENBERG LOBATO ABREU ADVOGADOS
Sinduscon-RS na Mídia
Blog Almir Freitas – 25 de setembro
Jornal do Comércio – 29 de setembro
Correio do Povo – 29 de setembro
Jornal do Comércio Impresso – 29 de setembro
